2020-04-15 15:19:25
本报记者 马工枚
买卖房子是大事，对于买房者来说，它不仅仅是个住的地方，它还是自己的家，一个有归属感的地方，很多人奋斗一辈子只想拥有一套自己的房子。四川泸州消费者周女士、丈夫杨先生看房快，认购快，交钱也痛快，就想早点住新房。可付清百万房款后，随之而来的问题让周女士和杨先生闹心了。近日，记者从四川省保护消费者权益委员会获悉了杨、周夫妇的经历。
2018年12月31日，消费者周女士、丈夫杨先生以全款方式与泸州某房产开发公司签署了商品房认购协议，并于当日缴纳首付款308392元、2019年1月19日补齐剩余房款共计719580元（其中包括按该公司规定15日内交齐的剩余房款719220元及逾期4天缴纳的违约金360元）。
值得一提的是，该房源为抵押房源，开发商已告知消费者，并在协议中约定3个月后解除抵押，于2019年4月1日签定正式合同并完备网签手续。
可是，当4月1日周女士一人到该楼盘售房部办理相关手续时，由于已经知道该房屋抵押状态尚未解除，该公司销售人员就采取了“拖”字决，不仅对周女士所提签定合同的要求置之不理，还限制周女士人身自由长达12小时。
4月2日，消费者周女士赴泸州市保护消费者权益委员会投诉，要求开发商退还房款，解除合同，并承担相应的法律责任。
经泸州市保护消费者权益委员会调查，消费者周女士反映的情况属实。泸州市消委会多次组织调解，由于开发商负责处理投诉的人员更换，以及双方对责任划分、退款方式存在较大分歧，调解进度缓慢。泸州市消委会多次约谈对方处理投诉负责人，明晰其责任及产生的法律后果。同时在4月19日，针对泸州市购房纠纷投诉较多的现状，泸州市消委会联合泸州市中院、市市场监管局、市房协联合举行全市涉房地产纠纷治理化解约谈指导会，对泸州市主要的房地产经营企业进行约谈。
4月28日，经泸州市消委会调解，消费争议双方达成一致并签署了调解协议书：双方解除合同，经营者全额退还消费者购房款1027972元，时间期限为三个月（2019年4月28日-7月27日），若三个月到期后未能退清房款，余款按月息2分计算；经营者退还消费者所交违约金360元及维修基金7252元，维修基金由房产公司负责协调退还；退还方式按三个月分三次定期按三分之一退还。
同时，明确经营者违约责任：或者按年利率6%计算，从2019年4月1至4月26日止，赔付消费者金额为4393元；或者经营者以实物补偿消费者，实物价值金额15000元，这两个选项由消费者自己选定其一。
北京市君泽君（成都）律师事务所律师陈小虎分析，本案涉及商品房买卖合同纠纷，在本案中，消费者购买了一套有抵押登记的房屋，根据我国《物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。也就是说虽然开发商已经告知了购买方该房屋有抵押权，但是属于无权处分，如卖房方未通知抵押权人，但告知了买方房屋已办理抵押登记的情况，则抵押权人可主张房屋买卖合同无效，而买方则不能以此主张买卖合同无效；如卖方通知了抵押权人但未告知买主房屋已经抵押的情况，则买方可主张房屋买卖合同无效；如卖方既未通知抵押权人，也未告知买方房屋已经抵押的情况，则抵押权人和买方均可主张房屋买卖合同无效。此案中，开发商一直没有办理解除抵押的手续，对于买房者来说风险是相当大的，而该案的处理结果也达到了很好的社会效果。
2020-04-15 15:19:25
本报记者 马工枚
买卖房子是大事，对于买房者来说，它不仅仅是个住的地方，它还是自己的家，一个有归属感的地方，很多人奋斗一辈子只想拥有一套自己的房子。四川泸州消费者周女士、丈夫杨先生看房快，认购快，交钱也痛快，就想早点住新房。可付清百万房款后，随之而来的问题让周女士和杨先生闹心了。近日，记者从四川省保护消费者权益委员会获悉了杨、周夫妇的经历。
2018年12月31日，消费者周女士、丈夫杨先生以全款方式与泸州某房产开发公司签署了商品房认购协议，并于当日缴纳首付款308392元、2019年1月19日补齐剩余房款共计719580元（其中包括按该公司规定15日内交齐的剩余房款719220元及逾期4天缴纳的违约金360元）。
值得一提的是，该房源为抵押房源，开发商已告知消费者，并在协议中约定3个月后解除抵押，于2019年4月1日签定正式合同并完备网签手续。
可是，当4月1日周女士一人到该楼盘售房部办理相关手续时，由于已经知道该房屋抵押状态尚未解除，该公司销售人员就采取了“拖”字决，不仅对周女士所提签定合同的要求置之不理，还限制周女士人身自由长达12小时。
4月2日，消费者周女士赴泸州市保护消费者权益委员会投诉，要求开发商退还房款，解除合同，并承担相应的法律责任。
经泸州市保护消费者权益委员会调查，消费者周女士反映的情况属实。泸州市消委会多次组织调解，由于开发商负责处理投诉的人员更换，以及双方对责任划分、退款方式存在较大分歧，调解进度缓慢。泸州市消委会多次约谈对方处理投诉负责人，明晰其责任及产生的法律后果。同时在4月19日，针对泸州市购房纠纷投诉较多的现状，泸州市消委会联合泸州市中院、市市场监管局、市房协联合举行全市涉房地产纠纷治理化解约谈指导会，对泸州市主要的房地产经营企业进行约谈。
4月28日，经泸州市消委会调解，消费争议双方达成一致并签署了调解协议书：双方解除合同，经营者全额退还消费者购房款1027972元，时间期限为三个月（2019年4月28日-7月27日），若三个月到期后未能退清房款，余款按月息2分计算；经营者退还消费者所交违约金360元及维修基金7252元，维修基金由房产公司负责协调退还；退还方式按三个月分三次定期按三分之一退还。
同时，明确经营者违约责任：或者按年利率6%计算，从2019年4月1至4月26日止，赔付消费者金额为4393元；或者经营者以实物补偿消费者，实物价值金额15000元，这两个选项由消费者自己选定其一。
北京市君泽君（成都）律师事务所律师陈小虎分析，本案涉及商品房买卖合同纠纷，在本案中，消费者购买了一套有抵押登记的房屋，根据我国《物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。也就是说虽然开发商已经告知了购买方该房屋有抵押权，但是属于无权处分，如卖房方未通知抵押权人，但告知了买方房屋已办理抵押登记的情况，则抵押权人可主张房屋买卖合同无效，而买方则不能以此主张买卖合同无效；如卖方通知了抵押权人但未告知买主房屋已经抵押的情况，则买方可主张房屋买卖合同无效；如卖方既未通知抵押权人，也未告知买方房屋已经抵押的情况，则抵押权人和买方均可主张房屋买卖合同无效。此案中，开发商一直没有办理解除抵押的手续，对于买房者来说风险是相当大的，而该案的处理结果也达到了很好的社会效果。
